旅游业涉及面广、关联度高、渗透性强，推进旅游业态及要素有机植入城市更新体系，不仅能够提升城市更新的内涵、形态与品质，也可以为旅游业开辟新的发展赛道。

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□ 李道今

城市更新，是将不适应现代化城市社会、经济、生态、文化发展的地区作必要且有计划的改建，通过对衰败的城市硬件以及生态、空间、文化、视觉、生活环境等的改造，使之重新发展和繁荣。国家“十四五”规划明确提出实施“城市更新行动”后，今年以来，各地已着力部署推进相关工作。旅游业涉及面广、关联度高、渗透性强，推进旅游业态及要素有机植入城市更新体系，不仅能够提升城市更新的内涵、形态与品质，也可以为旅游业开辟新的发展赛道。

按照住房和城乡建设部防止大拆大建要求，结合北京、上海、成都等地实践，城市更新对象主要包括：老旧平房院落、老旧小区等居住空间；老旧低效楼宇、老旧商业设施等商务商业空间；老旧厂房、低效工业园区等工业空间；老旧商街、老旧街巷等街区空间；老旧市政基础设施、公共服务设施等公共设施；绿色空间、滨水空间等公共空间。此外，各地城市更新中均注重建筑遗产、文化遗迹资源的保护与利用。结合城市更新中各类空间的资源特征、改造功能，旅游业可全方位、全要素、全体系植入其中。

一、景区景点化的建筑遗产空间保护利用

建筑遗产与文化遗迹具有历史、人文、艺术、科学等多重价值属性，具备观览游憩、文化体验、科普教育等多重功能，本身就是打造旅游景观的独特、优质载体。在城市更新中，通过引入多元主体，在进行高水平、高质量的建筑遗产、文化遗迹保护修缮后，往往将打造成为具有历史人文特色的旅游景区景点作为其活化利用的主要方向。

从各地城市更新实践看，将建筑遗产打造为旅游景区景点也是各地的普遍选择。如上海积极探索城市有机更新的理念和方法，推动城市功能升级、空间品质提升和历史文脉传承的有机结合，完成了陈望道旧居修缮、上海总商会旧址保护修缮、徐家汇天主教堂修缮等一批建筑遗产保护利用示范项目，并相应培育一批新的旅游景区景点。北京市西城区集中开展文物建筑腾退工作，并相应进行加固修缮，通过创新保护利用模式，打造出歙县会馆、晋江会馆、梨园公会、钱业同业公会等一批文化旅游景点。

借鉴上海、北京等城市经验，各地在推进城市更新中涉及建筑遗产和文化遗迹保护利用的项目建设中，可积极引入旅游设计、投资、运营主体，一方面通过支持各类相关旅游服务主体深入开展建筑遗产和文化遗迹的保护利用，打造一批新的城市旅游景点；另一方面，支持各类相关旅游服务主体在新一轮城市更新中，对已经形成旅游景点的建筑遗产及文化遗迹进一步修缮提升，更深入地挖掘文化内涵，更大力度做好旅游服务配套，提升建筑遗产保护利用效用与旅游服务功能，实现建筑遗产、文化遗迹保护利用与旅游业发展的双赢。

二、城市民宿化的居住空间改造

近几年，民宿市场异常火爆，相关数据显示，2019年全国在线短租用户规模达2.28亿人次。由于城市民宿具有交通出行便利、周边设施完善、性价比高等特点，其发展迅猛，至2021年底全国城市民宿房源总量已超200万套，未来无论是需求端还是供给端都将有较大幅度的增长。城市民宿业态作为一种具有良好发展潜力的旅游业态，因地制宜地嵌入城市更新中老旧平房院落、老旧小区的改造，既为城市居住空间改造提供了新的方向，又为城市民宿业态找到了难得的培育契机。

从各地城市更新实践看，老旧平房院落、老旧小区往往地处城市的繁华、核心地段，旅游服务环境优越，具有改造成为城市民宿的最佳先决条件，各地在其城市居住空间改造中也相应加大了城市民宿化的探索。如成都市锦江区在牛市口旧房改造项目中开展与小猪民宿的合作，并于2020年开始运营，在全国首次尝试将民宿业态融入老旧小区改造，在重现老城民居区位价值与空间活力的同时，也提供了城市旅居的新体验。北京市东城区西扬威胡同8号院改造成为大隐城市民宿，成为一房难求的网红民宿，也是城市更新中居住空间改造为城市民宿的经典案例。

按照住建部相关规划，2021到2025年，全国预计完成40亿平方米的老旧小区改造，哪怕其中仅有千分之一具备条件的居住空间改造为城市民宿业态，对城市民宿而言也是巨大的发展机遇。但是，当前各地对城市民宿的政策及管理体系尚不健全，居民空间改造为城市民宿还存在政策“堵点”以及治理的难点，这既需要城市在更新政策及管理体系过程中进一步完善相关制度与机制，更需要各级旅游主管部门及相关市场主体积极探索，因地制宜地推动在城市更新中改造居住空间，培育城市民宿新业态。

三、休闲体验化的商业商务空间改造

受电商竞争、购物消费习惯改变、商业模式转变等多重因素影响，传统销售型商业本身已经逐步向体验性、休闲性商业转型，成为泛旅游行业的特色业态。城市更新中老旧商业空间改造后仍作为商业空间运营的，其空间改造一般也会结合体验性、休闲性商业发展的趋势，在提升商业空间品质与环境的基础上，植入适宜的休闲体验、文化娱乐等服务业态。近年来，在城市老旧商务楼宇更新改造中，理念与模式逐渐转变，有关方面通过改造提升载体品质，对标现代产业发展和生态圈建设，注重引入酒店、轻餐饮、文化、健身等休闲业态，赋予老旧楼宇创新的功能，满足办公人群休闲、服务需求，让楼宇经济更具人气与活力。

从各地城市更新实践看，老旧商场改造为休闲综合体的案例比比皆是，如北京老牌的王府井百货大楼确定向市民、游客、贵客（要客）服务转型的思路，在2020年完成更新改造后，引入大量休闲、娱乐业态，已变身为消费休闲综合体，成为市民休闲目的地。各地对老旧楼宇改造引进休闲业态的探索逐步增加，如武汉市在推进武商广场写字楼改造中，见缝插针“铺绿”，在写字楼顶设计建设了一座“空中花园”，在钢筋水泥的写字楼宇空间显得格外有生机，成为市民休闲的新领地。

结合老旧商业设施及商务楼宇更新改造的休闲体验化趋势，在城市更新中，各地应加强支持与引导，推进休闲体验业态融入老旧商业设施与低效楼宇改造，打造一批凸显休闲体验功能的商业消费综合体，积极培育购物旅游、旅游购物、休闲商业以及体验式商业业态，成为城市泛旅游产业中新兴、优质的服务供给；打造一批具有休闲体验特色的商务楼宇，提升商务楼宇人文环境，推动商务楼宇升级增效。

四、文创园区化的老旧工厂改造

随着全国城市化进程的演进，各城市中心城区纷纷开启“退二进三”模式，大量老旧工业厂房及工业园区面临去工业化的功能转型。具有良好区位优势、成本优势、流量优势、要素优势、综合环境优势的老旧厂房及工业园区，纷纷将兼容旅游休闲功能的文创园区作为其改造后转型发展的方向，或通过工业旅游、特色小镇、休闲综合体、城市阳台等形式，改造为具有一定旅游休闲服务功能、文创赋能的现代服务业集聚园区、科创园区等，打造主客共享的生产生活休闲空间。全国诸多城市也都明确将具有旅游休闲功能的文创园区及现代服务业园区、科创园区作为老旧厂房及工业园区转型发展的方向，为文旅企业带来难得的发展契机。

从各地城市更新实践看，近年来，老旧厂房及老旧工业园区改造为文创园区呈现出如火如荼的态势。北京798艺术区改造是老旧厂房及老旧工业园区改造为文创园区的经典案例。这座原国营798厂等电子工业的老厂区，自2002年开始，历经20年的时间，通过对厂区空置厂房的改造及文化艺术业态持续培育，逐渐发展成为艺术中心、艺术家工作室、文创企业、餐饮酒吧等各种业态聚合的艺术区，已经成为北京的文化新地标乃至演化成一种文化概念与现象。其更新转型的成功更是引发带动了市内首钢老工业区、751厂区等几十个文创园区改造，并引发了国内其他城市老旧厂房改造为文创园区的热潮。北京市于2017年底发布了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，并形成系列配套政策，支持引导老旧厂房、老旧工业园区转型发展文化产业，也在全国形成了良好的政策示范效应。

各地城市更新中的老旧厂房及工业园区改造项目，可以更好地借鉴北京等发达城市保护利用老旧厂房拓展文化空间的经验，用好暂按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，制定完善相关规划、土地、资金政策体系等，支持有实力、有品牌、有专业的文旅企业，结合不同老旧工业厂房、老旧工业园区项目特征，周边资源条件及配套资源，区域发展规划等，就地取材、因势利导、量体裁衣，做好设计、规划、建设与运营，打造一批兼容旅游休闲功能的特色文创园区，力争成为区域文旅休闲新地标；培育一批具有一定旅游休闲服务功能的现代服务业集聚园区、科创园区等，提升城市发展的魅力与活力。

五、旅游景区化的老旧街区改造

城市中的老旧街区往往具有独特的文化内涵、建筑资源、人文环境及地方特色业态等。通过深入挖掘文化及资源潜力，加以匠心的设计与改造，不论是历史文化街区、老旧商业街区还是老旧街巷、老旧社区片区等，均具有打造成旅游景区的潜力，既可以有效改善老旧街区、片区原有的居住、文化、商业等环境品质，也有利于形成旅游服务的特色供给，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

从各地城市更新实践看，旅游景区化的老旧街区、片区改造已成为各地普遍的选择。如成都市的宽窄巷子，由宽巷子、窄巷子、井巷子平行排列组成，全是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道，通过持续的更新改造，已逐步形成了“一巷一主题、一院一景”形态与业态融合布局，成为驰名中外的旅游景区。再如近两年重庆市南岸区南坪街道正街社区，通过城市更新打造出“超级80街”，吸引络绎不绝的游客前往打卡，老旧社区变成新风景，成为重庆文旅新地标。

结合旅游景区化的老旧街区改造趋势，各地还需因势利导，坚持因地制宜，做到精准施策，有效解决各类引进主体与街区原住民、原产权单位等主体的复杂需求，保持社会稳定。在此基础上，坚持以人为本、保护优先，把握改造重点，植入现代生活方式，注重历史传承，做好特色风貌保护，兼顾完善功能和传承历史；积极调动居民、原产权单位以及特色餐饮、购物、住宿、休闲、娱乐、文化等旅游服务主体的参与意愿，形成改造发展合力；注重改造、建设、运营、管理模式创新，实现建管并重，做好长效管理运营，打造一批具有历史记忆、时代风貌、区域特色的城市旅游景区。

六、全域旅游化的城市环境改造

发展全域旅游既是城市高质量发展的表征，也是一种重要手段。通过统一规划布局、推进产业融合、强化共建共享、加强综合管理、实施系统营销等手段，实现其旅游发展的全域化、旅游供给的品质化、旅游治理的规范化和旅游效益的最大化。在城市进入到更新阶段，创造性地将全域旅游的理念与目标全面融入市政设施、公共设施、绿色空间、滨水空间等城市环境改造，既可以全面提升城市综合环境品质，也可以为城市全域旅游发展培育核心引擎及强大支撑。

从各地城市更新实践看，各地已经开始了全域旅游化的城市综合环境改造探索。杭州市在持续的城市更新中，以全域旅游化的城市综合环境改造理念，加大投资力度进行了几大综合保护工程项目，把西湖、西溪、运河、钱塘江、市区河道沿岸的美景串珠成链；对柳浪闻莺公园、长桥公园等几大公园进行资源整合；改造杨公堤“里六桥”“卧龙桥”、北山路等设施景观，打造出以京杭大运河、三江之路、临安山水和千岛湖等为主题的自驾游经典线路；增加城市绿地公园、休闲广场等公共休闲空间的供给，加快环湖、环江、环河、环溪等绿道骑游圈、休闲带、步行廊道、生态慢游系统等休闲区块的建设和提升。经过20多年的持续更新改造及城市开发建设统筹，杭州市已整体打造成了一个超级景区。

在涉及城市综合环境改造中，各地还需创新城市更新理念与手段，加强统一规划及政策引导，围绕全域旅游的全空间、全产业、全要素、全过程、全营销等体系，将旅游业态及要素全面融入老旧市政设施、公共服务设施改造及绿色空间、滨水空间等城市综合环境改造，打造一批承载旅游休闲服务功能的网红路、网红桥、休闲公园绿地以及网红图书馆、网红文化中心等城市综合环境改造项目，既满足当地群众日常生产生活需求，又满足游客游览服务需要，打造全域旅游服务支撑体系，实现城市全域旅游化发展的新格局。

（作者单位：投资北京国际有限公司研究中心）